Impressum Immobilienmakler – Was zu beachten ist, um Abmahnungen und Bußgelder zu vermeiden

Impressum Makler. (Photo by Austin Distel on Unsplash)

von Rechtsanwalt Dr. Ronald Kandelhard, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht

Ein Internetauftritt ist für Immobilienmakler heutzutage selbstverständlich.
Dabei gibt es zahlreiche Vorschriften datenschutz- und medienrechtlicher Natur zu beachten. Makler, die diese Vorschriften nicht einhalten, ob wissentlich oder nicht, können von Konkurrenten abgemahnt werden und/oder von den Datenschutzbehörden ein teures Bußgeld auferlegt bekommen.

Lies hier, wie Makler ihre Webseite rechtskonform gestalten.

Womit Makler rechnen müssen, wenn sie abgemahnt werden

Wegen eines Umzugs vor Gericht? Genau das ist einer Immobilienmaklerin passiert. Nach ihrem Umzug nach Düsseldorf passte sie ihr Impressum an die neue Adresse an.

Kurz darauf erhielt sie jedoch eine Abmahnung von ihrem Konkurrenten. Sie erhielt eine Abmahnung und wurde aufgefordert, auf ihrer Webseite die zuständige Aufsichtsbehörde ihrer Maklertätigkeit anzugeben. Dafür sollte sie eine strafbewehrte Unterlassungserklärung abgeben und dem Konkurrenten dessen Anwaltskosten zu erstatten.

Nach einem mehrmonatigen Briefverkehr der beiden Parteien ging der Fall vor Gericht. Das Gericht gab dem Konkurrenten recht. Die Maklerin hatte die zuständige Aufsichtsbehörde nicht angegeben, welche mittlerweile die Stadt Düsseldorf war. Deshalb wurde die Maklerin verurteilt, es bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000 Euro, ersatzweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, ein Impressum ohne Nennung der Aufsichtsbehörde zu führen. Weiter musste sie Prozess- und Anwaltskosten zahlen (LG Düsseldorf, Urteil vom 08.08.2013 – 14c O 92/13 U). Ein teurer Umzug!
Das muss nicht sein, mit den nachfolgenden Tipps sind Makler lässt sich die Rechtssicherheit einer Makler-Website deutlich verbessern.

Das rechtskonforme Impressum für Makler

Immobilienmakler handeln mit Gewinnerzielungsabsicht und somit gewerblich. Die Webseite eines Maklers muss daher ein Impressum haben (§ 5 Abs. 1 TMG).

Folgende allgemeine Pflichtangaben sind dabei zu berücksichtigen

  • Nach- und Vorname: Der Name des Immobilienmaklers oder der Name des Unternehmens, sofern es eine Firma ist.
  • Anschrift und Kontaktdaten: Straße, Postleitzahl und Ort des Maklers.
  • Rechtsform: Soweit das Maklerunternehmen kein Einzelunternehmer ist, sondern eine Gesellschaft, muss der vollständige Unternehmensname samt Rechtsform angeben – so, wie die Gesellschaft im Handelsregister eingetragen ist.
  • Vertreter des Unternehmens, wenn vorhanden: Bei Kapitalgesellschaften sollten alle Vertreter des Unternehmens mit Vor- und Nachnamen aufgeführt werden (§ 26 BGB)
  • Registereintrag, wenn vorhanden: Bei handelsrechtlichen Firmen muss das Registergericht des Sitzes sowie die Nummer des Registereintrags angegeben werden.
  • Umsatzsteuer-ID: Ist eine Umsatzsteuer-ID vorhanden, ist sie ebenfalls anzugeben (§ 27a UstG)

Redaktionelle Inhalte bei Unternehmensblog & Content Marketing

Beinhaltet die Webseite des Maklers journalistische oder redaktionelle Inhalte, so entstehen zusätzliche Anforderungen.
Makler, die auf ihrer Internetseite einen Blog betreiben und dort auch Beiträge einstellen, die zur allgemeinen Meinungsbildung beitragen, haben noch weiter gehende Angabepflichten.
§ 55 Abs. 2 RStV sieht vor, dass ein Verantwortlicher des Unternehmens bestimmt wird. Er ist mit

  • Vor- und Nachname und
  • Adresse

im Impressum aufzuführen. Ein Beitrag zur allgemeinen Meinungsbildung liegt aber nicht vor, wenn es um allein erkennbare werbliche Beiträge geht. Wenn aber politische Inhalte oder Beiträge zu Miet- oder Investitionsbedingungen vorliegen, kann die Grenze zu redaktionellen Beiträgen schnell überschritten sein. Im Zweifelsfall den Verantwortlichen nach RStV besser angeben. Eine Zuviel-Angabe schadet nicht.

Impressum sozialen Medien

Entsprechend zahlreicher Urteile ist mittlerweile klar: Immobilienmakler müssen auch in sozialen Medien ein Impressum angeben.
Zudem schreibt 1 Abs. 1 TMG vor, dass jeder elektronische Informations- und Kommunikationsdienst ein Telemedium ist. Das Telemediengesetz (TMG) ist daher anzuwenden.
Inhaltlich müssen dieselben Informationen enthalten sein, wie in dem Impressum der Webseite auch.

Für handelsrechtliche Firmen: Geschäftsangaben in E-Mail-Signatur

Neben einem fehlenden Impressum im Profil bestimmter sozialer Medien, machen viele Immobilienmakler einen weiteren Fehler.

Sie haben keine E-Mail-Signatur mit ihren Geschäftsangaben. Easyrechtssicher hat dafür einen Generator entwickelt, der dieses Problem einfach löst. Auch dieser ist in dem Makler-Premium Paket von easyRechtssicher enthalten. Hier können Sie herausfinden, ob Sie eine E-Mail-Signatur mit Geschäftsangaben benötigen.

Besonderheiten für Makler

Der Beruf des Immobilienmaklers unterliegt einer besonderen Gewerbeaufsicht. Dadurch entstehen einige Sonderpflichten für das Impressum, die der Makler berücksichtigen muss, wenn er nicht wie die Immobilienmaklerin aus Düsseldorf abgemahnt werden möchte.

Nennung der Aufsichtsbehörde

Im Sinne des § 5 Abs. 3 TMG hat der Makler die zuständige Aufsichtsbehörde im Impressum zu nennen, sofern die angebotene Tätigkeit einer behördlichen Zulassung bedarf.
Für Immobilienmakler ist das der Fall: Nach § 34c GewO dürfen sie nur agieren, wenn eine behördliche Zulassung vorhanden ist.
Wie das oben genannte Urteil des LG Düsseldorf zeigt, kann die Nichtangabe teuer werden.

Berufshaftpflicht

Doch damit immer noch nicht genug der Pflichten. Nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sind Makler zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung verpflichtet (§§ 15 – 15a MaBV i.V.m. § 34c GewO).
Gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 11 DL-Info-V ist diese Berufshaftpflichtversicherung im Impressum samt Name, Anschrift und ihrem räumlichen Geltungsbereich zu benennen.

Widerruferklärung der Dienstleistung

Dienstleister müssen seit Mitte 2014 gegenüber Verbrauchern ein Widerrufsrecht einräumen, sofern sie über das Internet oder außerhalb von Geschäftsräumen ihre Dienste anbieten (§ 356 Abs. 1 BGB). Dazu gehört auch der Immobilienmakler.
Dazu ist genau das amtliche Muster zu verwenden. Jede noch so kleine Abweichung kann dazu führen, dass die Website des Maklers abmahnbar wird. Bei easyRechtssicher gibt es mit dem Komplett-Schutz auch einen praktischen Widerrufsbelehrungs-Generator, mit dem Fehler leicht zu vermeiden sind.

Wie muss das Impressum gestaltet sein?

Das Impressum Deiner Webseite muss

  • leicht erkennbar,
  • unmittelbar erreichbar
  • und ständig verfügbar sein (§ 5 Abs. 1 TMG)

Diesen Anforderungen wird ein Makler am leichtesten gerecht, indem der Makler einen Link in seinem Header oder Footer der Webseite platziert.
Als Makler kann man sich auch an der “2-Klick-Regel” orientieren. Der Besucher der Webseite muss in der Lage sein, von jeder Unterseite der Webseite das Impressum mit maximal zwei Klicks erreichen zu können, noch besser mit nur einem Klick.

Datenschutz für Immobilienmakler auf der Webseite

Schon vor der Einführung der DSGVO war Datenschutz für Immobilienmakler ein wichtiges Thema. Mittlerweile können bei Verstößen empfindliche Geldstrafen von Behörden verhängt werden. Die Wahrscheinlichkeit solcher Strafen ist auch grade angestiegen LINK). Jeder Makler sollte daher die Vorgaben auf seiner Webseite umsetzen.

Das datenschutzkonforme Kontaktformular

Eine erste Anforderung ist bei dem Kontaktformular. Damit das datenschutzkonform ist, sollten die folgenden Prinzipien der DSGVO beachtet werden.

  • Prinzip der Datenminimierung (Art. 5 Nr. 1 c) DSGVO): Hier ist darauf zu achten, dass beim Kontaktformular möglichst wenig Daten erhoben werden. In der Praxis kommt man dem am besten nach, wenn lediglich die E-Mail-Adresse als Pflichtfeld vorgesehen ist.
  • Zweckbindungsprinzip (Art. 13 DSGVO): Die Daten dürfen nur für den jeweiligen Zweck der Erhebung verwendet werden. Der Makler darf also nur auf die E-Mail antworten, nicht aber die Daten zusätzlich in seinem Newsletter eintragen oder sonst für Werbung verwenden.
  • Transparenzgebot (Art. 13 DSGVO): Zum Zeitpunkt der Datenerhebung müssen Besucher über ihre Rechte informiert werden. dazu einfach neben dem Formular auf die Datenschutzerklärung gut sichtbar verlinken.
  • Prinzip der Datensicherheit (Art. 32 DSGVO): Damit die Daten sicher übertragen werden können, bedarf es einer SSL-Verschlüsselung der Webseite. Die ist gegeben, wenn vorne an der URL ein “https://” anstatt einem “http://” zu finden ist.

ADV für Cloud-Dienste, Web-Server & Co. 

Werden auf der Website weitere Tools verwendet, die Daten von Besuchern an Dritte übertragen, ist dies in der Datenschutzerklärung anzugeben. Viele Makler stellen beispielsweise Interessenten ein Online-Exposé über einen Cloud-Dienstleister zur Verfügung oder nutze eine Analyse Software.
Da dabei häufig eine externe Software eingesetzt wird, die Daten der Besucher überträgt, muss ein Auftragsdatenverarbeitung (ADV) mit dem Anbieter abgeschlossen werden. Das ist ein Vertrag, der inhaltlich umfasst, dass der Anbieter imAuftrag des Maklers die Daten der Personen verarbeitet und der Makler weiter für den Datenschutz verantwortlich ist.
Der Makler sollte daher nur mit tools arbeiten, welche die Vorschriften der DSGVO einhalten. Meistens haben die dritten Anbieter einen solchen Vertrag im Angebot.

Übrigens: Das gilt auch für den Webhoster, auf dem die Website des Maklers gehostet ist.

Analyse von Daten für Marketing

Webseiten müssen verkaufen. Um dem User gezielt anzusprechen und um ihn zur Kontaktaufnahme zu animieren, wird häufig ein Analysetool, wie Google Analytics, verwendet. Dazu wird im Browser des Users ein kleiner Datenschnipsel platziert (Cookie), der Information über das Verhalten des Besuchers liefert.
Die Daten dürfen allerdings nur in anonymisierter Form erhoben werden (Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. f. DSGVO). Google Analytics ist also so einstellen, dass der Besucher anhand der Daten nicht identifiziert werden kann.

Zudem muss der Besucher der Datenerhebung zustimmen. Bisher kamen dafür zwei Verfahren in Betracht:

  • Opt-In: Bei diesem Verfahren muss der Nutzer aktiv einwilligen. Erst dann darf der Cookie platziert werden.
  • Opt-Out: Die Cookies sind bereits dann gesetzt, wenn der Besucher auf die Webseite bekommt. Durch eine Handlung kann er sich aber “austragen” und die Cookies löschen lassen.

Lange war strittig, welches Verfahren rechtskonform eingesetzt werden darf. Mittlerweile hat der EuGH in einem Urteil entschieden: Benutzer müssen aktiv zustimmen (Opt-In). Eine Makler-Website, die mehr als die für die Funktion der Website unbedingt erforderlichen Cookies setzt, muss daher ein Cookie Opt In haben.

Social Media

Aus Gründen der Usability und auch für die Suchmaschinenoptimierung verlinken viele Makler im Header oder Footer auf ihre Social Media-Profile. Dabei ist eine Sache problematisch: Viele Lösungen übermitteln bereits Daten an Facebook & Co., wenn der Besucher auf die Webseite kommt und noch gar nicht den Link geklickt hat. Diese Handhabung missachtet jedoch die Erforderlichkeit der Einwilligung (Art. 6 DSGVO).

Um diesen Konflikt zu lösen, gibt es zwei Wege:

  • 2-Klick-Lösung: Bevor der Besucher über den Social Media Button auf die jeweilige Plattform gelangt, muss er diesen mit einem Klick aktivieren. Erst dann werden Daten übertragen. Die Rechtskonformität dieser Lösung wurde bereits gerichtlich bestätigt (LG Düsseldorf, Urteil vom 09.03.2016, 12 O 151/15).
  • Shariff-Buttons: Shariff-Buttons sind einfache HTML-Buttons, die zwar auf die jeweilige Plattform verlinken, aber keine Daten an diese übertragen. Sie sind daher immer rechtskonform einsetzbar.

Mieterselbstauskunft – Nur das Nötigste abfragen

Seit Einführung der DSGVO zählt im Datenschutz das Prinzip der Datensparsamkeit. Das betrifft auch Immobilienmakler. Makler, die von Interessenten eine Mieterselbstauskunft verlangen, dürfen dies nur noch auf freiwilliger Basis fordern.

Die Verarbeitung besonderer Kategorien von personenbezogenen Daten ist hingegen untersagt (Art. 9 DSGVO). Dazu gehören beispielsweise:

  • Familienstand oder Familienplanung
  • Schwangerschaft
  • Staatsangehörigkeit
  • Religion
  • Migrationshintergrund
  • Politische Orientierung
  • Gesundheitlicher Zustand
  • und Weitere

Makler, die eine Mieterselbstauskunft online erfragen oder ein entsprechendes Dokument dafür bereitstellen, müssen sicherstellen, dass der Grund für die Erhebung genannt wird (Art. 6 DSGVO). Zudem muss der potenzielle Mieter über seine Rechte aufgeklärt werden (Art. 13 DSGVO). Das bedarf regelmäßig einer besonderen Datenschutzerklärung. Im besonderen Makler-Premiumpaket von easyRechtssicher ist das enthalten.

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Die Datenschutzerklärung auf der Webseite

Das Kernstück für die Datenschutz-Compliance einer Makler-Website ist die Datenschutzerklärung.

Der Inhalt ist jedoch von dem Funktionsumfang der Webseite abhängig

  • Welche Tools zur Datenanalyse werden verwendet?
  • Auf welche Social Media-Plattform wird verlinkt?
  • Welche Cloud-Dienste sind im Einsatz?
  • Welche Daten werden weshalb auf der Webseite erhoben?

Um allen Anforderungen gerecht zu werden und so Abmahnungen von spezialisierten Anwälten, Verbänden oder Konkurrenten sowie hohe Bußgelder von Datenschutzbehörden zu vermeiden, sollte der Makler ausreichend Zeit investieren. Potenzielle Bußgelder gegen DSGVO-Verstöße sind hoch. Erst 2019 haben die Behörden angekündigt, das volle Strafmaß auszuschöpfen.

Wer also fest stellt, dass er nicht alle vorgenannten Anforderungen erfüllt, sollte seine Webseite jetzt schnell noch datenschutzkonform machen.

Easyrechtssicher stellt dem Makler einen besonderen Premium Schutz extra für Makler zur Verfügung. Damit kann eine Makler-Webseite mit minimalem Zeiteinsatz und ohne Fachkenntnisse rechtskonformer gemacht werden. Dazu gehören umfangreiche tools:

  • der Impressum-Generator
  • der E-Mail-Signatur-Generator
  • der Datenschutzerklärung-Generator
  • die Datenschutz-Komplettanleitung von easyrechtssicher.de

Unsere Lösung bietet einen Komplettschutz für alle juristischen Belange eines Immobilienmaklers im Web. Mit nur wenigen Klicks kann jeder Makler das Thema abschließen und sich wieder sorgenfrei seinem Kerngeschäft widmen.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Ein fehlerhaftes Impressum kann in einem langwierigen und kostspieligen Gerichtsverfahren enden. Unnötige Rechtskosten können bei einem abmahnfähigen Impressum jederzeit anfallen.
  • Immobilienmakler treffen besondere Impressumspflichten.
  • Nicht nur auf der Webseite, sondern auch in den sozialen Medien müssen Makler ein Impressum und eine Datenschutzerklärung angeben.
  • Das Impressum muss dauerhaft sichtbar sein und von jeder Unterseite mit 2 Klicks erreichbar sein.
  • Seit der DSGVO hat sich der Datenschutz für Immobilienmakler verschärft.
  • Verlinkungen auf Social Media-Plattformen können schnell zu einem Datenschutzverstoß führen.
  • Cookies dürfen nur noch mit Einwilligung gesetzt werden.
  • Mit jeglichen Dienstanbietern, die Daten von Kunden und Webseitenbesuchern verarbeiten, muss der Makler einen Auftragsdatenverarbeitungsvertrag schließen.
  • Easyrechtssicher.de bietet eine Komplettlösung, die mit wenigen Klicks ein rechtskonformes Impressum erstellt und Deine Webseite datenschutzkonform macht.

Allgemein alles zu einem rechtssicheren Impressum findet sich hier.

Dr. Ronald Kandelhard, Rechtsanwalt und Mediator, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht. Ronald war lange Zeit an der Universität, in der Rechtsberatung von Staaten und als Rechtsanwalt tätig. Jetzt entwickelt er mit seinem Startup Paragraf7 automatisierte Lösungen für rechtliche Probleme von Unternehmen.

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